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澳門政府將收25年閑置土地 業主憂供樓“打水漂”
政府將收“閑置土地” 業主憂供樓“打水漂”
澳門海一居土地批出25年未完成開發，有議員認為應收回
作者：藍輝龍
澳門住宅樓盤“海一居”，在土地批出25年後仍未完成開發，按照《土地法》政府應收回土地，但項目已售出2000多個單位的樓花，小業主擔心一旦土地被收回，血汗錢供的樓便“打水漂”。有議員認為，政府應該收回土地並重新批出，開發商必須繳交土地溢價。政府方面則表示，會盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益。
澳門住宅樓盤“海一居”，在土地批出25年後仍未完成開發，按照《土地法》政府應收回土地，但項目已售出2000多個單位的樓花，小業主擔心一旦土地被收回，血汗錢供的樓便“打水漂”。有議員認為，政府應該收回土地並重新批出，開發商必須繳交土地溢價。政府方面則表示，會盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益。
25年未開發政府將收地
根據澳門法律的規定，土地臨時批給的時間不得超過25年，也就是說，在25年之內，如果開發商不完成土地利用，政府將視該土地為閑置土地而收回。租賃批給隻有在轉入確定批給後，才能每10年自動續期一次，且無須申請。
位於黑沙環填海區的“海一居”，是由澳門保利達開發的一個樓盤，該樓盤的土地在1990年澳葡政府時代批出，臨時批給期限到今年12月26日為止，當時土地的用途為住宅、商業及工業用地。2006年，政府在批示中將海一居地段(即“P”地)修改為住宅用地，“O”及“S”地亦一同更改用途，如今後兩地已完成土地利用，成為瞭目前的保利達及海名居，即年底可轉為確定批給。
海一居從2010年開始出售樓花，據買樓的小業主介紹，該項目5000多個住宅單位已經售出2700多戶的樓花。如今，5年過去瞭，該項目的建設進展緩慢，原本預計今年第三季度可以入夥的樓盤，連地基都還沒有完成，在與小業主的見面中，開發商代表承諾會加快工程進度，爭取在2018年完工。在這樣的情況下，不少小業主擔心，政府若按法律規定收回土地，他們真金白銀供樓的錢將“打水漂”，成為“負資產”人士。
議員質疑開發商回避
10月10日，約300多名購買海一居樓花的小業主到發展商保利達集團遞信，要求與集團主席柯為湘會面，跟進和處理海 一 居的土地批給到期問題。南都記者瞭解到，在最近一段時間內，購買樓花的小業主除瞭要求與發展商協商處理，也向議員求助，並向政府遞信，希望能妥善解決這一問題。
“發展商明明知道年底土地利用期屆滿，卻向我們承諾20 18年可以交樓？”小業主陳女士說，自己將全部的積蓄都投進去買樓瞭，除瞭兩百多萬(澳門幣)的首期，每個月還要供款兩萬多元，誰想到會出現這樣的問題，“我們哪懂那麼多，當初交瞭轉移印花稅，做瞭物業登記，就認為樓宇是合法合理的。”她說，先是項目遲遲沒有動工，後來卻聽到政府在年底要收回土地，感覺非常愕然，“在小業主交印花稅的時候，政府為什麼不提醒大傢註意土地利用期的問題”？
立法會議員李靜儀介紹，發展商曾發短訊給小業主，讓有疑問的小業主打電話登記，指有專人解答。掌握到有近百多戶小業主登記，但到目前為止，發展商並沒有響應。她認為發展商一直回避小業主咨詢、對話，沒有盡到應有責任。
最佳辦理方式若政府過錯延誤可延期
對於《新土地法》的規定，澳門法律界人士認為，如今最重要的是先界定土地使用權到期限後，土地承批人即發展商有否完成批給合同及法律規定，如果在期限內未能完成，政府有權按照《土地法》收回有關土地。同時，相關法律條文也提到，隻要有關過錯並非發展商問題，有關理由被行政長官接納的話，土地利用期可以延長或終止，所以政府應先厘清當中的過錯誰屬。
在發展商看來，該項目在長時間內未完成開發，似乎責任是在政府一方。保利達經理陳細鈿稱，該項目的用地在2006年獲批建設商住樓宇，到2011年，即5年後政府才批出建築規則，相信政府會理解發展商的處境。據陳細鈿介紹，公司在2月已向政府申請延期，並認為是合情合理。目前，打樁工程已完成約7成，如果到期政府仍未批準，就要被逼臨時停工。
立法會議員關翠杏則認為，土地租賃期滿未發展要政府收地並非新鮮事，就是之前的舊《土地法》也是這樣規定，發展商一定知道且心中有數。據她瞭解，海一居當年“入則”的設計違反政府的原本規劃及規定，故不能按正常情況批給，需交環評報告，“三份環評報告終於搞咗三年”，發展商不能推卸延誤責任。
解決思路
重新批出溢價或逾10億
在保障小業主的前提下，海一居的處理辦法有兩個：其一是政府重新批給土地，發展商補交土地溢價；其二是推動立法會修法，讓政府對臨時批給土地續期。
議員李靜儀表示，絕不認同以單一個案推動修法。新、舊《土地法》都不允許臨時批給土地續期，旨在遏止發展商囤地，若因某一個案亂修法，恐動搖法律核心原則，本澳的土地批給制度及公眾利益都會受沖擊，相當危險。另外，修法過程緩慢，社會爭議大、存在不確定淡水汽車貸款汽車貸款性，會否修法、如何修法是未知之數。她認為在現行的機制下，在土地批給失效時啟動重新批地程序，發展商亦須重繳溢價金，可以在在保障小小業主、依法執行程序以及公眾利益三方面取得平衡。
澳門街坊會聯合總會理事長吳小麗也不贊同修法，認為有違《土地法》的立法精神，此例一開將重挫政府威信。她認為最壞情況是小業主無法收樓，隻能按合同所載機制賠償，又或按《民法典》有關預約買賣合同的規定，向發展商收取雙倍訂金作為賠償。為減輕小業主舉證責任，建議有關部門積極介入，厘清發展延誤的責任歸屬。工務局土地管理廳長羅曉靖透露，若最終決定收地、重新批給，承批人要交溢價金，金額計算由行政法規訂定，可能會達到10多億元。
政府回應
合法原則下保障小業主利益
昨天，行政法務司司長陳海帆表示，特區政府將盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益。陳海帆說，政府方面已收到相關小業主的請求，行政法務司、經濟財政司及運輸工務司正對相關問題展開研究，暫時未有決定，強調將盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益，希望在現行架構的法律制度下，處理有關個案，有進一步消息將統一發佈。
而根據工務局土地管理廳長羅曉靖透露，澳門類似海一居的個案仍有三個，三個個案都在氹仔，分別是名門世傢、小潭山腰豪宅項目及偉龍馬路中國大酒店毗鄰的酒店地盤。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151012/073723445764.shtml
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