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--2014年藍籌地產系列活動之對話任志強

內容來自sina新聞

  新浪樂居訊 （編輯 田甜）近日，一則保定將成為中國"政治副中心"的傳聞點燃瞭這個原本平靜的北方小城的樓市。媒體報道稱，短短幾天時間裡，外地投資客湧入保定；3月當地房價漲幅則躍居全國首位。而隨著京津冀一體化規劃的出臺，北京周邊地區的樓市紛紛加入狂歡的隊伍，房價一路上揚。"政策未至，樓市先行"，這隻是新型城鎮化下房地產市場發展的一個縮影。

  隨著城鎮化的進一步推進，房地產行業將迎來怎樣的契機？4月10日，由新浪樂居和《經濟觀察報》聯合主辦的2014年度第十一屆中國藍籌地產系列活動第一期，邀請瞭華遠地產董事長任志強先生，安邦集團合夥人、高級研究員賀軍先生，易居中國副總裁兼樂居控股有限公司總編楊熙先生和《經濟觀察報》地產版組主編呂尚春先生圍繞這一話題展開瞭討論。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-14/14232687207.shtml

藍籌地產對話論壇

  "限購這個詞天生就是錯誤的。"

  另一方面，政府配置資源阻礙瞭城鎮化的步伐。賀軍將城鎮化的過程歸納為四步：第一步是從農村進城，第二步是中小城市進入大城市，第三步是部分從市中心向郊區化轉移，第四步是形成城市群。 "中國沒有後兩個， 是因為土地不私有化。"任志強分析稱，土地不私有化導致人們在大城市周邊買宅子修別墅有可能，但是沒法把公共服務挪出去，就不能帶動周邊城市的發展。因此城鎮化進程停留在第二個步驟，"大城市門檻越來越高，人越來越多，而區域中心旁邊的小城鎮，再摩拳擦掌也是鬼城。"

  城鎮化：政府和市場的博弈

  在談到新型城鎮化裡中國會遇到的問題和矛盾時，任志強認為，中國現在最大的問題是決定城鎮化主導的是行政力量，而非市場因素。"中國的城和市是兩個字，在過去，我們可以看到，中國基本上是以行政而形成的城為主的市。"因此中國歷史上是先有邊關，道，府，郡，才形成瞭一個城市，而歐洲很多城市正好相反，是因為有瞭市場才有瞭城市。

  "不以市場為主"的思路折射在當今城鎮化，任志強和賀軍都提到瞭"大城市病"這個突出表現。以北京為例，任志強認為最初的規劃--核心區1200多平方公裡承載1800萬人，當北京人口達到3500萬人時，人口密度過大、城市病等問題就顯現出來。

任志強：城鎮化應該交給市場

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 安邦集團合夥人、高級研究員賀軍

  城鎮化與偽城鎮化：土地制度和戶籍制度導致公共服務不平衡

  城鎮化過程中另一個顯著的問題是土地制度和戶籍制度導致瞭公共服務不平衡。目前北京戶籍人口35-36%，而城鎮化率已經達到53%，兩者之間的差異就存在於公共服務的不平衡。賀軍認為，中央提出"三個一億"實質上是承認瞭過去的偽城鎮化--一部分人參與瞭城鎮化的過程，但是沒有享受到城鎮化的福利。同時國傢的指導思想開始發生轉變，城市為人服務，公共服務的均等化都作為原則提瞭出來。

  在政府承擔職責的問題上，任志強認為，過去政府把保障性住房、棚戶區改造等問題推給市場，另外基礎設施、公共服務的建設也推給瞭市場，這是不合理的。現在政府開始投入資金花大力氣進行保障房建設、棚戶區改造和落實大型項目，例如鐵路建設，都是基本的投資，不得不做的。"如果我們98年就同步建設保障性住房，會有後續的這些事嗎？可能不需要這些事瞭，現在做的這些，是在挽救當時的錯誤。"任志強說。

  "現在別去評論取消限購，就是限購這個詞天生就是錯誤的，現在沒有找到任何有利的支撐。"當被問到在三四線城市樓市低迷的情況下，取消限購會帶來的影響時，任志強拋出以上這個觀點。"限購限住房價瞭嗎？限制住人口瞭嗎？還是減輕銀行負擔瞭嗎？都沒有。"任志強認為，不僅沒有任何案例能夠證明限購正確，而且管房地產的主要幾個大法都沒有允許政府可以限購，因此政府出臺限購政策是瞎幹。在限購已經把市場的病積累到一定程度的時候，想依靠取消限購一招在短時間內就治好病是不可能的。

  在政府管理市場這個問題上，任志強以"九龍治水"比喻說，多個部門的利益沖突也會導致城鎮化出現問題。如果不同的部門，各從各的利益出發，在利益沖突之下，城鎮化難以搞好。賀軍總結說，新型城鎮化是中國改革--一個復雜的經濟社會政治問題在城鎮化方面的一個縮影，涉及到各方利益的調整和重組，將會觸及到機制和體制問題。

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